Administrador de fincas: Responsabilidad por incumplimiento


Esta entrada se publica con ocasión de la reclamación de 30.000€ formulada por una comunidad de propietarios a su Administradora de Fincas.

ANTECECENTES

Una comunidad de propietarios de Valencia contrató los servicios de una administradora de fincas de Valencia en el año 2.004. Las funciones de esta administradora de fincas eran las habituales, girar los recibos, organizar y gestionar los pagos de proveedores, pagar las nóminas de los conserjes, pago de impuestos, etc. Durante varios años esta administradora de fincas estuvo desviando fondos de la comunidad enriqueciéndose a costa de la misma. Como consecuencia de ese desvío de dinero la comunidad de propietarios no atendió el pago de impuestos, retenciones del IRPF de los conserjes ni algunos pagos a proveedores.

Puesto que era la propia administradora la que gestionaba los expedientes de reclamación de deudas la Comunidad estaba completamente ajena a los mismos. Fue en el año 2010 cuando llegó una demanda judicial cuando los vecinos se dieron cuenta que las cuentas de la Comunidad no estaban al día. Se realizó una investigación por el presidente revisando todas las cuentas bancarias desde 2.004 a 2.010 y se concluyó que la administradora se había apoderado de 120.000 € y que los incumplimientos de la Comunidad ascendían a casi 30.000€ en intereses de demora y recargos de apremio.

RECLAMACIONES

Por la Comunidad de propietarios se iniciaron dos reclamaciones, por un lado, y por la apropiación indebida se interpuso querella que concluyó con el pago de 120.000€ por parte de la Administradora a la Comunidad, este procedimiento fue tramitado por otro despacho de abogados. Y por otro lado se encargó a Táctica Lelgal que formulara una reclamación de carácter civil por los daños y perjuicios que habían ocasionado el incumplimiento de las obligaciones de la Comunidad provocado por la conducta de la administradora. Celebrado el oportuno juicio se dictó sentencia que estimó la reclamación de la Comunidad de vecinos, siendo el fundamento de la sentencia el siguiente:

El cargo de administrador constituye una relación jurídica atípica de arrendamiento de servicios-mandato, con normativa propia, negocio jurídico de carácter sinalagmático, cuyo incumplimiento se regula por las normas generales de las obligaciones (art. 1124 Cc), y debiendo estarse a lo pactado (art. 1255 Cc).

Las Sentencias de las Audiencias Provinciales, vienen a calificar la relación jurídica existente entre el administrador y la comunidad de propietarios como de contrato de mandato, o como de un mandato “sui génesis” (así SSAP Madrid, Secc 13ª, de 2-Febrero-1997, Valencia, Secc 3ª, de 25-Abril-1996, Cáceres, Secc 1ª, de 7-Junio-2004, Barcelona, Secc 1ª, de 30-Junio-2004, Gerona, Secc 1ª, de 27-Mayo-2005, Málaga, Secc 5ª, de 31-Marzo-2006, y Madrid, Secc 18, de 13-Julio-2006) Como esta Sala participa de esta calificación de que la relación jurídica que vincula al administrador con la comunidad lo es de mandato, aún sui génesis, constituirán deberes esenciales el de llevar a cabo la gestión encomendada y cumplir con el mandato (art. 1718 C civil), por lo que será causa de responsabilidad el incumplimiento de los deberes de gestión que le son propios, así como la realización de actos de manera distinta a lo encomendado o diferente a lo que razonablemente cabía esperar”. (SAP de Alicante, Secc 10ª, de 17-Febrero-2010).

Dicha doctrina resulta de aplicación al presente supuesto, tomando como parámetro el contenido del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, que en su apartado d) recoge como obligación específica del Administrador “efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes”, debiendo atenerse siempre a las facultades encomendadas por la junta, o realizar aquéllos pagos o cobros que están previstos en el régimen ordinario de sus funciones.

Y transponiendo cuanto se lleva dicho, con fundamento en los hechos que se estiman probados, procede otorgar la razón a la comunidad de propietarios accionante, en tanto que la Administradora demandada, descuidando sus obligaciones profesionales de efectuar los pagos a que estaba obligada la Comunidad, haciendo dejación de sus funciones, y dando a los fondos destinados a cumplir tales obligaciones comunitarios un destino diferente, incurrió en responsabilidad (arts. 1101, 1104, 1718, 1726 del Código Civil), causando con ello un grave perjuicio a su mandante, que se concreta en el importe de 28.748,02 euros a que tuvo ésta que hacer frente en concepto de recargos, sanciones e intereses, detallados en la completa documentación adjunta con la demanda, y corroborado por el testimonio de los copropietarios, y actual Administrador, Sr. XXX, que depusieron en la vista de juicio oral.”



Acerca de Eduardo Goig

Eduardo Goig, abogado del Ilustre Colegio de Abogados de Valencia. Colegiado 9680. 20 años asesorando a PYMES en asuntos mercantiles, civiles y penales.